14:40, сегодня

Рынок жилья Ташкента: что стоит за ценой квадратного метра

Как изменилась логика ценообразования на рынке недвижимости столицы

Фото: Фото: PR.uz

Почему одни квартиры в Ташкенте стоят заметно дороже других — даже при схожих параметрах? Ответ на этот вопрос попытался системно дать Центральный банк в обзоре рынка недвижимости по итогам IV квартала 2025 года.

В основе исследования — гедоническая модель анализа, которая позволяет «разложить» цену жилья на отдельные факторы: от локации до состояния ремонта. Результаты показывают, какие именно характеристики формируют стоимость квартиры и как меняется их влияние со временем

Локация остаётся ключевым фактором

Как и ожидалось, район играет определяющую роль в формировании цены. В качестве базового для сравнения был выбран Олмазорский район.
На этом фоне:

• в Мирабадском районе жильё в среднем на 23,7% дороже,
• в Бектемирском — на 24,4% дешевле.

Отдельного внимания заслуживает Юнусабад. Если ещё в 2022–2023 годах цены здесь практически не отличались от Олмазора, то к 2025 году разрыв достиг уже около 10%. Это может свидетельствовать о растущем спросе и изменении восприятия района среди покупателей.

Качество жилья напрямую влияет на цену

Помимо локации, значимую роль играют характеристики самого дома.
Так, кирпичные дома стабильно оцениваются на 3–6% выше панельных. Монолитные здания также демонстрируют рост ценового преимущества в последние годы.

Состояние квартиры — ещё один фактор, который напрямую конвертируется в стоимость. В 2024 году квартиры с новым ремонтом продавались в среднем на 7–8% дороже, чем жильё со стандартной отделкой.

Первичный рынок обогнал вторичный

Интересное изменение произошло в соотношении первичного и вторичного рынков. Если в 2022 году новостройки были дешевле вторичного жилья на 3–6%, то к 2025 году ситуация изменилась.
Теперь квартиры в новостройках в среднем стоят примерно на 3% дороже, чем на вторичном рынке. Это может указывать на рост доверия к новым проектам и изменение потребительских предпочтений.

Этаж и площадь: эффект «тонкой настройки»

Некоторые параметры оказывают более тонкое, но всё же измеримое влияние на цену.
Например, с увеличением площади квартиры цена за единицу немного снижается — примерно на 0,1% при каждом дополнительном увеличении. Аналогично, каждый последующий этаж может снижать стоимость на 0,2–0,9%.

Кроме того, квартиры на первом и последнем этажах традиционно стоят дешевле по сравнению с жильём на промежуточных уровнях.

Что это значит для рынка

В целом, анализ подтверждает: рынок жилья в Ташкенте становится всё более структурированным и чувствительным к качественным характеристикам объектов.

Цена квартиры сегодня — это уже не просто «район и метраж», а совокупность факторов, каждый из которых имеет свою измеримую «стоимость». При этом некоторые из них — такие как престиж района или спрос на новостройки — продолжают меняться, отражая более широкие экономические и социальные тренды.